Como expectativa de vida e estigma de morte afetam preços de imóveis em Paris e Hong Kong

A expectativa de vida do vendedor e o estigma de mortes não naturais em certas propriedades são fatores que alteram o preço de imóveis de maneiras distintas entre a Europa e a Ásia. Enquanto em Paris utiliza-se a longevidade para calcular descontos em transações, em Hong Kong o histórico de óbitos afeta o interesse de compradores e reduz o valor de mercado.

Na França, o modelo de negócio é conhecido como viager. Nesse formato, o proprietário vende o imóvel em troca de uma renda vitalícia paga pelo comprador, transformando o patrimônio em fonte de renda durante a aposentadoria.

O cálculo da operação considera o valor de mercado do imóvel, a idade do vendedor e a sua expectativa de vida. A negociação pode incluir uma quantia inicial, denominada bouquet, além de pagamentos periódicos.

A renda paga pelo comprador pode ser estabelecida em ciclos mensais, trimestrais ou anuais. O pagamento deve continuar enquanto o antigo proprietário estiver vivo.

Existem duas modalidades principais no sistema francês. No viager occupé, o vendedor mantém o direito de morar na propriedade até o fim da vida, permitindo que ele permaneça na própria casa mesmo após a venda.

Já no viager libre, a propriedade fica disponível para o comprador desde a assinatura do contrato. Em ambas as modalidades, os descontos podem chegar a 80% em relação ao valor de mercado devido ao tempo de espera e ao compromisso de pagamentos sem prazo definido.

O principal risco para o comprador é a incerteza sobre a duração dos pagamentos. Se o vendedor viver mais do que o previsto nos cálculos, o custo total acumulado pode superar o valor de mercado do bem.

Por outro lado, se o falecimento ocorrer logo após a assinatura, o comprador terá recebido menos parcelas do que se o vendedor tivesse uma longevidade maior. O modelo é reconhecido pela legislação francesa e exige formalização perante um notário.

Como o estigma de mortes afeta o mercado em Hong Kong?

Em Hong Kong, a relação entre mercado e morte ocorre pelo estigma associado ao histórico da unidade. Apartamentos que foram cenário de homicídios ou suicídios podem ser negociados por até metade do valor de imóveis semelhantes.

O setor de locação também sofre impactos. Em unidades com esse histórico, os aluguéis costumam ficar cerca de 20% abaixo da média de mercado na região.

A desvalorização não se restringe apenas ao imóvel onde ocorreu o óbito. Uma pesquisa de Zheng Chang e Jing Li, publicada na revista Regional Science and Urban Economics, analisou transações entre 2001 e 2015 e identificou reflexos em propriedades vizinhas.

Apartamentos situados no mesmo andar onde ocorreu a morte apresentaram queda média de 4,5% nos preços. Em unidades localizadas em outros andares do mesmo edifício, a redução foi de 2,6%.

O efeito de recuo também atinge outros prédios do mesmo condomínio, com queda de aproximadamente 1%. Os pesquisadores atribuem o fenômeno ao estigma da propriedade, e não a um aumento na percepção de risco de criminalidade.

A desvalorização não é necessariamente definitiva. O estudo aponta que os preços continuam caindo por cerca de quatro a cinco anos após o episódio e, depois disso, iniciam um processo de recuperação gradual.