XP aponta galpões logísticos e recebíveis como preferência para investir em fundos imobiliários

Os galpões logísticos e os fundos de recebíveis imobiliários são apontados como os principais destaques para alocação em fundos imobiliários (FIIs). A análise da XP indica que, mesmo com o cenário desafiador após as eleições, a classe de ativos ainda oferece rendimentos recorrentes atrativos, fundamentos setoriais sólidos e descontos elevados em relação ao valor patrimonial.

A instituição observa que a reprecificação dos ativos domésticos, impulsionada pela menor expectativa de mudanças fiscais nos próximos anos, tornou o ambiente mais complexo. Esse movimento, somado à alta dos juros de mercado e dos prêmios de risco, exerce pressão sobre os fundos listados na bolsa.

O conjunto desses fatores tende a afetar com maior intensidade os segmentos que possuem maior sensibilidade às oscilações dos juros de longo prazo. Por isso, a recomendação é manter uma alocação estrutural na classe, mas com critérios rigorosos de seleção.

Por que os galpões logísticos são defensivos?

Entre os fundos de tijolo, os galpões logísticos aparecem como o segmento mais defensivo. A demanda aquecida, impulsionada principalmente pelo crescimento do comércio eletrônico, tem sustentado níveis elevados de absorção de imóveis.

Esse movimento tem levado a vacância do setor a níveis mínimos históricos. Embora haja previsão de novas entregas de empreendimentos, boa parte do volume já se encontra pré-locado, o que tende a preservar a ocupação e permitir reajustes de aluguel, inclusive acima da inflação.

Já as lajes corporativas apresentam um cenário de recuperação de fundamentos em São Paulo. O retorno ao trabalho presencial e a oferta limitada de imóveis têm contribuído para a redução da vacância e para o crescimento dos preços dos aluguéis nas regiões mais valorizadas.

Apesar da melhora, o segmento de escritórios continua sendo um dos mais descontados da indústria. A recomendação é de uma exposição mais moderada, devido à sua elevada sensibilidade às variações nas taxas de juros de longo prazo.

O papel dos fundos de papel e o risco de crédito

No campo dos fundos de papel, os fundos de recebíveis imobiliários devem continuar desempenhando um papel estratégico nas carteiras. A XP mantém uma visão positiva para o setor, destacando a combinação de rentabilidade atrativa e menor volatilidade.

Os fundos indexados ao IPCA podem se beneficiar do cenário inflacionário e já apresentam descontos relevantes. Por outro lado, os fundos atrelados ao CDI tendem a ser favorecidos pela perspectiva de manutenção da taxa Selic em patamares elevados por um período prolongado.

Para esse segmento, a preferência recai sobre ativos que apresentem risco de crédito entre baixo e moderado, garantindo maior previsibilidade aos investidores.

Quais são os riscos para shoppings e Fiagros?

O segmento de shopping centers exige uma postura de maior cautela. A desaceleração da atividade econômica, os juros elevados e o comprometimento da renda das famílias são vistos como desafios diretos para o setor.

A estratégia recomendada foca em fundos com ativos dominantes em suas regiões de influência e exposição aos públicos das classes A e B. Além disso, é essencial que esses veículos possuam reservas robustas e potencial de monetização em empreendimentos maduros.

Quanto aos Fiagros, a avaliação também é de atenção. Embora negociem com descontos expressivos, a manutenção de juros altos por mais tempo pode pressionar devedores que possuem maior nível de alavancagem.

Para mitigar riscos, a orientação é priorizar carteiras de crédito de alta qualidade, com diversificação entre diferentes regiões e devedores, além de reservas de capital para absorver eventuais impactos de inadimplência.

Nos setores de fundos de fundos (FOFs) e multiestratégias, o potencial de retorno reside nos descontos em relação ao valor patrimonial. Contudo, recomenda-se uma exposição menor e de caráter tático, devido à sensibilidade desses veículos às oscilações da curva de juros.