Falhas em assembleias de condomínio geram anulações na Justiça e prejuízos para moradores
Erros na convocação, quórum insuficiente e votações fora da pauta são os principais motivos que levam decisões de condomínios ao Judiciário
Por Davy Albuquerque
Falhas na convocação, no quórum e na condução das votações são os principais motivos que levam decisões de condomínios ao Poder Judiciário. O descumprimento de regras previstas no Código Civil, na convenção ou no regimento interno tem resultado em um volume crescente de assembleias anuladas pelos tribunais.
O aumento dos conflitos de vizinhança, impulsionado pelo crescimento dos condomínios edilícios, colocou a assembleia no centro de diversas disputas legais. Por ser o órgão de decisão para temas como aprovação de contas, obras e eleições, qualquer irregularidade no processo pode invalidar juridicamente os resultados.
As anulações judiciais acarretam impactos negativos para a comunidade e para a gestão. Entre os prejuízos estão custos operacionais e jurídicos extras, insegurança na manutenção de contratos com fornecedores e a paralisação de obras consideradas essenciais para o edifício.
A jurisprudência tem se mostrado rigorosa quanto à observância das garantias formais durante as reuniões. Um dos erros mais frequentes apontados é o uso de quórum insuficiente para a aprovação de matérias específicas.
Isso ocorre quando a mesa diretora aprova pautas sem verificar se o número de votos exigido por lei ou pela convenção foi atingido. Casos de obras voluptuárias ou mudanças na convenção e na destinação do edifício exigem contagens de votos que não podem ser tratadas apenas por maioria simples.
Outro ponto crítico é a irregularidade no edital de convocação. Se o documento apresentar prazos descumpridos, falta de clareza sobre local e horário, ou se não houver comprovação de que todos os condôminos foram avisados, a assembleia pode ser invalidada.
O Código Civil estabelece que a reunião não pode deliberar se não houver a convocação de todos os proprietários. Qualquer falha na entrega oficial do edital compromete a legitimidade de todo o procedimento realizado.
A realização de votações sobre temas que não estavam explicitamente na ordem do dia também é motivo de nulidade. Debates feitos sob a rubrica genérica de "assuntos gerais" que resultam em votações impactantes ferem o direito do morador ausente.
O condômino decide se comparece à reunião com base no que está descrito na pauta. Se um tema importante é votado sem aviso prévio, a transparência do ato é considerada comprometida pela Justiça.
A participação de condôminos inadimplentes é outro fator que gera problemas jurídicos. Segundo a legislação vigente, é direito do condômino votar apenas se estiver quite com suas obrigações financeiras perante o condomínio.
Se o voto de um proprietário em débito for determinante para alterar o resultado de uma votação, a decisão poderá ser anulada. O mesmo rigor deve ser aplicado à checagem de procurações, evitando documentos vencidos ou sem a devida regularidade.
Como evitar anulações nas assembleias?
Para evitar litígios, síndicos e administradoras devem adotar processos de convocação cautelosos e comprovados. É recomendável o uso de e-mails com confirmação, protocolos assinados ou aviso de recebimento postal para garantir que todos receberam o edital no prazo.
O detalhamento da ordem do dia deve ser minucioso para evitar termos vagos. Em vez de utilizar expressões como "reformas", o edital deve especificar o objeto, como "aprovação de orçamento para reforma da fachada", garantindo a ciência plena dos envolvidos.
Por fim, a gestão deve realizar uma conferência rigorosa da lista de presença e da legitimidade dos votos antes do início dos trabalhos. O registro de uma ata fidedigna, que detalhe votos favoráveis, contrários e abstenções, é essencial para a segurança jurídica do condomínio.