Custos de escrituras e impostos elevados encarecem compra de imóveis no Rio de Janeiro
Lavratura de escrituras em estados vizinhos é prática de empresas para fugir de taxas fluminenses, enquanto prefeitura cobra ITBI sobre valores
Por Redação Diário Local
Comprar um imóvel no Rio de Janeiro exige que o adquirente arque com despesas que tornam a transmissão de propriedade uma das mais onerosas do país. O custo envolve desde a lavratura de escrituras em valores elevados até a cobrança de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) baseada em avaliações municipais que, muitas vezes, superam o preço real de venda.
A carga tributária e cartorária impacta diretamente o setor. Segundo Lucy Dobbin, superintendente de vendas da Sérgio Castro Imóveis, muitas vendas são prejudicadas porque a Prefeitura do Rio de Janeiro calcula o imposto sobre valores que não condizem com a realidade das negociações.
Por que as escrituras no Rio são mais caras?
A disparidade de custos entre os estados é evidente em operações de grande escala. Para uma transação de R$ 50 milhões, a lavratura da escritura no Rio de Janeiro custa aproximadamente R$ 124,8 mil. No mesmo cenário, em São Paulo, o gasto seria de R$ 64,8 mil, enquanto em Goiás e no Rio Grande do Sul os valores cairiam para cerca de R$ 6 mil e R$ 5,5 mil, respectivamente.
Essa diferença tem motivado empresas do setor a buscar serviços em outros estados. Um executivo de uma incorporadora carioca relatou que cerca de 80% das escrituras de sua empresa são realizadas fora do Rio de Janeiro devido aos altos custos locais.
O montante cobrado nos cartórios fluminenses não é destinado apenas ao serviço notarial. Cerca de 46% do valor é distribuído entre fundos públicos, incluindo o Fundo Especial do Tribunal de Justiça (20%), o Fundo Especial da Procuradoria-Geral do Estado (8,5%), a Defensoria Pública (8,5%) e o Funarpen (6%), além de repasses para a Uerj, o Tribunal de Contas e a Assembleia Legislativa.
O conflito no cálculo do ITBI
Mesmo que o comprador evite os cartórios do estado, ele não escapa do ITBI, que possui alíquota de 3% no município do Rio de Janeiro desde janeiro de 2018. O impasse ocorre porque a prefeitura utiliza o chamado valor venal como base de cálculo, frequentemente atribuindo ao imóvel um valor de mercado superior ao que foi efetivamente pago.
De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema Repetitivo 1.113, o valor declarado pelo contribuinte deve ser aceito como compatível com o mercado. O tribunal determinou que a prefeitura não pode simplesmente impor uma base de cálculo unilateral sem um processo administrativo que comprove a irregularidade na declaração.
A Associação de empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ) também reforça que o fisco precisa comprovar, em processo administrativo, qualquer eventual subavaliação. No entanto, na prática, o contribuinte precisa recorrer ao serviço de "revisão de valor venal" da prefeitura para tentar reduzir o imposto apurado, o que inverte o ônus da prova para o comprador.