Setor imobiliário dos EUA inicia novo ciclo de alta após transição de juros, diz executivo

O setor imobiliário dos Estados Unidos está iniciando um novo ciclo de alta, segundo o presidente e cofundador da Drake Real Estate Partners, Nicolas Ibanez. O mercado atravessa uma fase de transição após a expressiva elevação das taxas de juros pelo Federal Reserve, ocorrida principalmente em 2023.

De acordo com o executivo, o encarecimento do crédito interrompeu um longo período de juros baixos e liquidez abundante. Esse movimento afetou projetos em andamento, o que pode ser negativo para determinados perfis de investidores, mas cria oportunidades para fundos bem capitalizados que buscam alocar recursos no novo cenário.

O mercado imobiliário estadunidense movimenta cerca de US$ 20 trilhões, mas ainda é caracterizado por ser fragmentado e pouco sofisticado na operação local. Para Ibanez, essa característica transforma a classe de ativos em um ambiente atrativo para investidores que buscam seleção específica de ativos.

Em termos de valores, o aumento dos juros provocou um reajuste que fez o valor de mercado dos imóveis nos Estados Unidos recuar cerca de 20% no agregado. Atualmente, o setor demonstra uma leve recuperação, com altas entre 3% e 5%.

Apesar da volatilidade, os fundamentos do setor foram preservados. Ibanez destaca que a capacidade do imóvel de gerar fluxo de caixa e de produzir proteção contra a inflação permanece sólida para o investidor.

Quais segmentos devem crescer?

O vetor de crescimento mais relevante para os próximos anos está atrelado à reindustrialização dos Estados Unidos e ao processo de repatriação da manufatura. Essa movimentação impulsiona diretamente a demanda por galpões logísticos e armazéns destinados ao comércio eletrônico, ao varejo e a instalações fabris.

Em contrapartida, o segmento de escritórios enfrenta uma pressão estrutural. O executivo analisa que o setor tem caído em desuso devido à adoção de ambientes de trabalho flexíveis, tendência que foi acelerada pela pandemia de Covid-19 e que não retornou aos níveis anteriores.

O que muda no mercado residencial?

No setor residencial, a alta das taxas de hipoteca agravou a crise de acessibilidade financeira para a compra da casa própria. A dificuldade de financiamento forçou muitas famílias a recorrerem ao mercado de locação por prazos mais longos ou a buscarem alternativas de menor custo, como as casas pré-fabricadas.

Mudanças demográficas e avanços tecnológicos também estão reconfigurando verticais específicas. O segmento de habitação para a terceira idade deve registrar aumento de demanda nos próximos três a quatro anos, período em que cerca de 4 milhões de norte-americanos atingirão a faixa dos 80 anos.

A moradia estudantil também passa por reorganização. O setor busca se adaptar aos impactos da Inteligência Artificial (IA) no ensino superior e às mudanças na pirâmide populacional, que impulsionam a busca por ativos de acolhimento.