Fundo imobiliário TRXF11 investe R$ 2,1 bilhões em logística e amplia participação em shoppings
Estratégia foca em ativos de alto padrão e 'imóveis-troféu', com forte expansão no setor logístico e em shopping centers.
Por Redação Diário Local
O fundo imobiliário TRXF11, da TRX Real Estate, iniciou uma mudança estrutural em sua carteira com novos investimentos de grande porte em setores de logística e shoppings. As operações visam elevar a qualidade do portfólio para ativos considerados de alto padrão, conhecidos no mercado como "imóveis-troféu".
Entre as movimentações, destaca-se um investimento de aproximadamente R$ 2,13 bilhões realizado com a Cy.Capital, plataforma ligada ao Grupo Cyrela. O montante será destinado à aquisição de participações em dois fundos imobiliários que compõem um portfólio com quatro galpões logísticos e um edifício corporativo de alto padrão, localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Extrema (MG).
No segmento de shoppings, o TRXF11 firmou um memorando para adquirir participações em cinco empreendimentos administrados pela Iguatemi, em uma operação estimada em R$ 876,1 milhões. O grupo de ativos inclui o Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre, o Iguatemi Alphaville, em Barueri, além de unidades em Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e Novo Hamburgo.
Como o perfil da carteira está mudando?
A estratégia do fundo busca migrar de uma base composta majoritariamente por grandes lojas de varejo para imóveis mais sofisticados e de localização privilegiada. Segundo Gabriel Barbosa, gestor do TRXF11, a prioridade agora são edifícios com condições de construção mais complexas e que não permitem replicação fácil.
Essa transição também reflete na concentração de ativos. Com as novas aquisições, a logística passou a representar 45,11% da área bruta locável (ABL) do fundo, consolidando-se como a principal classe de ativos da carteira. A gestão afirma ter buscado essa expansão de forma ativa, aproveitando o ciclo de demanda e preços de locação no setor.
Qual a importância dos shoppings e da logística?
A parceria com a Iguatemi foca em empreendimentos voltados para as classes A e média alta, com mix de lojas e entretenimento. Segundo a gestão, o perfil da administradora possibilita a geração de novas oportunidades para o fundo no futuro.
Já no setor logístico, o fundo aproveita a valorização de aluguéis em regiões estratégicas. Em locais como Guarulhos, o gestor aponta que valores que antes orbitavam R$ 20 por metro quadrado podem chegar a R$ 50 em novos imóveis. A ideia é capturar o crescimento de receita por meio da diferença entre os aluguéis atuais e os preços de novos empreendimentos.
Sobre a região de Extrema (MG), o fundo optou por um movimento de "contra-maré". Apesar das incertezas trazidas pela reforma tributária sobre os incentivos fiscais locais, a gestão identifica uma oportunidade de compra devido à baixa oferta de novos galpões e aos preços atrativos por metro quadrado na região.
Como o fundo equilibra os investimentos?
O TRXF11 mantém uma estratégia híbrida que combina dois tipos de portfólio: o estratégico e o tático. O portfólio estratégico é formado por imóveis excepcionais, com foco em permanência de longo prazo. O portfólio tático é composto por ativos que permitem compra e venda para capturar oportunidades de ganho de capital.
A gestão utiliza a reciclagem de ativos para direcionar recursos. Um exemplo recente foi a venda de três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar, o que permite ao fundo movimentar o capital para ativos considerados mais estratégicos conforme os ciclos do mercado imobiliário mudam.