FII VISC11 busca reforçar caixa e reduzir dívida para preparar novas compras de shoppings
Fundo imobiliário da Vinci Partners planeja usar R$ 600 milhões em caixa líquido para novas aquisições de ativos estratégicos.
Por Redação Diário Local
O fundo imobiliário VISC11 (Vinci Shopping) está realizando movimentações para reforçar seu caixa, reduzir a alavancagem e preparar o portfólio para novas oportunidades no setor de shopping centers. A estratégia ocorre em um momento de maior escassez de capital no mercado de fundos imobiliários.
A gestora optou por preservar recursos nos últimos anos para evitar a competição por ativos que elevava os preços. Segundo a avaliação da Vinci Partners, a redução da capacidade de captação do mercado abriu espaço para aquisições com termos mais vantajosos.
Recentemente, o fundo avançou em ativos considerados estratégicos, como o Midway, em Natal (RN), onde ampliou sua participação para 12,43%. A operação tem um retorno estimado por meio do cap rate de 9,2% sobre o orçamento de 2026.
Como o fundo pretende gerar caixa?
Para sustentar a estratégia de novas compras, o VISC11 acelerou a reciclagem de seu portfólio por meio de vendas de participações. Em operações recentes, o fundo vendeu ativos por um valor total superior a R$ 830 milhões para a Tivio e o fundo PMLL11, do Patria.
A expectativa é que a geração líquida de caixa para o VISC11 seja de aproximadamente R$ 600 milhões após o cumprimento de obrigações e dívidas relacionadas aos ativos vendidos. Esse capital será utilizado para aproveitar janelas de oportunidade no mercado.
A estrutura das vendas para a Tivio permite que o fundo mantenha exposição ao desempenho dos ativos por meio de cotas subordinadas. O resultado que exceder o pagamento das cotas seniores retorna para o fundo.
Qual o impacto na dívida e no portfólio?
Com a entrada de novos recursos, a alavancagem do fundo deve sofrer uma redução expressiva. A previsão é que as obrigações caiam para cerca de R$ 400 milhões, levando a alavancagem para um patamar entre 11% e 12%.
Além da questão financeira, a reciclagem busca a qualificação do portfólio. A estratégia visa concentrar recursos em ativos mais relevantes, deixando de lado participações que representavam menos de 1% das receitas operacionais líquidas do fundo.
Com as transações, a estimativa é que a taxa de ocupação do portfólio melhore em 0,6 ponto percentual. O resultado por metro quadrado (NOI) deve crescer 6,4%, enquanto as vendas do conjunto de ativos devem avançar 4,6%.