Mercado de capitais ganha força no financiamento imobiliário com queda da poupança
A redução de R$ 30 bilhões na poupança no primeiro semestre abre espaço para FIDCs no setor de construção civil
Por Redação Diário Local
A caderneta de poupança perdeu mais de R$ 30 bilhões em recursos para o financiamento imobiliário no Brasil apenas no primeiro semestre de 2026, segundo dados do Banco Central. O declínio da modalidade, que ocorre há 11 semestres consecutivos, contrasta com o ritmo de expansão da construção civil, especialmente nos segmentos popular e de alta renda.
O descompasso entre a menor disponibilidade de recursos da poupança — que ainda responde por cerca de 30% do financiamento do setor — e o avanço dos empreendimentos tem impulsionado o mercado de capitais. Nesse cenário, os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) ganham relevância para viabilizar o financiamento do setor imobiliário (real estate) no país.
A migração de recursos para o mercado de capitais é impulsionada por mudanças estruturais no perfil do investidor brasileiro, que tem buscado produtos com melhor rentabilidade e assessoria. A concentração do crédito bancário em poucas instituições, que priorizam operações maiores e mais simples, também deixa lacunas para o financiamento de pequenas e médias empresas.
Os FIDCs atuam de forma mais pulverizada e customizada para atender necessidades específicas, como o financiamento intermediário, o início de obras e o crédito pré-plano empresarial. O setor de FIDCs já ultrapassa R$ 700 bilhões em patrimônio líquido, registrando um crescimento de R$ 100 bilhões apenas no ano passado.
Por que os FIDCs ganham espaço?
Os fundos oferecem alternativas de financiamento estruturado que atendem tanto a empreendimentos de alta renda quanto ao programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O setor de habitação popular tem se consolidado como uma política de Estado, mantendo a demanda por crédito mesmo em diferentes ciclos econômicos.
Além da diversificação, a construção de um FIDC exige critérios rigorosos de elegibilidade, políticas de diversificação e parâmetros de risco definidos antes do início da operação. A disciplina na seleção de ativos é apontada por gestores como o diferencial para assegurar a qualidade do produto e a proteção do investidor.
Quais são os riscos do setor?
O cenário macroeconômico apresenta desafios, como os juros elevados, que encarecem o crédito bancário, e o aumento da inadimplência, que exige maior rigor na análise das operações. No Brasil, a taxa de recuperação de crédito é de 18%, índice inferior à média mundial de 37%.
Existe o risco de imóveis dados em alienação fiduciária perderem o status de garantia real caso a empresa envolvida entre em recuperação judicial e alegue que o bem é essencial para a continuidade do negócio. Por isso, a análise da viabilidade econômica do projeto é considerada mais importante do que a própria execução da garantia.
Para mitigar perdas, as gestoras utilizam camadas de proteção, como a estruturação em tranches, com cotas subordinadas e mezanino que amortecem eventuais prejuízos antes de atingir o investidor sênior. O foco reside em garantir que o crédito possa ser pago pela margem de segurança do negócio, tratando a garantia como um recurso secundário.